Pourquoi choisir de créer une SCI ?

Une société civile immobilière ou SCI est une entreprise qui a principalement vocation à acquérir et à posséder des biens immobiliers à but non commercial. Elle permet à plusieurs particuliers de faire une acquisition immobilière et de gérer de façon optimale leur patrimoine. Sa constitution et son fonctionnement répondent à des règles bien définies légalement et consacrées par des statuts. La création d’une SCI comporte de nombreux avantages non négligeables. Nous en énumérons les principaux ici.

La SCI, pour avoir le choix en termes de régimes fiscaux

Le statut juridique de la SCI est tel que c’est une forme juridique qui a la possibilité de jouir d’une certaine marge de manœuvre en matière de fiscalité. En effet, lorsque vous décidez d’en créer une, la loi vous donne le choix entre deux régimes fiscaux pour ce qui est de l’imposition des bénéfices relevant de la propriété du bien.

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Le 1er régime fiscal est celui de l’impôt sur les sociétés (IS). C’est celui qui est appliqué à la majorité des entreprises ayant un statut, telles que les sociétés à responsabilité limitée (SARL), les sociétés par actions simplifiées (SAS), les sociétés anonymes (SA), etc. Dans ce régime, c’est la société qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. De fait, les associés ne sont pas personnellement redevables de l’impôt sur les bénéfices. Ils ne payent de l’impôt que s’ils décident de procéder par la suite à la distribution de dividendes.

Le 2nd régime que l’État vous propose est celui des sociétés de personnes. L’imposition est alors directement appliquée au nom de chaque actionnaire et non pas au nom de l’entreprise. Cela signifie que les associés payent leurs impôts en fonction de la quote part qu’ils détiennent dans le capital de la SCI.

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Acquérir à plusieurs avec une SCI

Selon la loi, une société civile immobilière doit être constituée d’au moins deux associés. Aucun plafond n’est fixé à ce chiffre, et ces associés peuvent être aussi bien des personnes morales que des personnes physiques. Les associés d’une SCI font chacun des apports pour la constitution du capital de la société, capital qui servira ensuite à réaliser les acquisitions immobilières.

Tout l’intérêt de cette configuration réside dans le fait que les associés peuvent mutualiser leurs efforts pour investir dans un bien qu’ils n’auraient pas pu acquérir de façon individuelle. En outre, la mutualisation des ressources implique également la mutualisation des risques. Autant à l’achat du bien, les titres sont répartis en fonction de la quote-part représentant les apports de chaque associé, autant cette règle est valable en cas de chute des prix du marché. Par conséquent, vous ne subissez pas seul les conséquences du bouleversement du marché immobilier, comme cela aurait été le cas si vous étiez unique propriétaire du bien immobilier.

Améliorer la gestion du bien

D’après les dispositions relatives au fonctionnement d’une SCI, celle-ci doit être obligatoirement administrée par un ou plusieurs gérants. Nommés par les statuts ou par le biais d’un acte distinct à la suite d’une décision de l’assemblée générale, le ou les gérants peuvent être des associés ou des personnes indépendantes.

Il incombe au gérant toutes les responsabilités liées à la gestion immobilière, étant donné qu’il s’occupe de toutes les formalités et vient en rendre compte aux associés. Bien entendu, il est possible de changer de personne en respectant les règles établies en la matière.

Par ailleurs, l’administration d’une SCI est facilitée par les nombreuses dispositions consacrées par les statuts. L’ensemble des modalités de fonctionnement de la société est consigné en fonction des cas de figure qui se présentent. Pour chaque situation, qu’elle soit délicate ou non, les associés ne peuvent pas s’en référer à leur propre jugement et sont tenus de se conformer aux dispositions des statuts.

Faciliter la transmission avec une SCI

En matière de montages successoraux, la SCI représente un atout de taille. Lorsque l’un des associés souhaite transmettre son patrimoine à un ayant droit, tout ce qu’il a à faire est de céder ses titres à ce dernier qui devient par là même un associé.

La transmission de patrimoine peut se faire du vivant du titulaire des titres de propriété, par cession de titres, ou à son décès, dans le strict respect des dispositions des statuts de la SCI. En règle générale, il faut avoir l’agrément de tous les associés pour céder ses parts. Cependant, tout associé qui désire céder ses parts à ses ascendants ou à ses descendants est en mesure de le faire librement.

Cette règle est valable aussi bien dans le cadre d’une SCI classique que dans celle d’une SCI familiale. Il convient de retenir tout de même que la SCI est un excellent moyen d’éviter l’indivision.

Bénéficier d’un abattement fiscal sur la plus-value immobilière

L’avantage de l’abattement fiscal sur la plus-value immobilière est un principe consacré dans le cas de l’acquisition immobilière à titre personnel. Aux termes de ce principe, la loi indique qu’un bien acheté par un particulier et revendu par celui-ci, lui fait bénéficier d’un abattement fiscal calculé en fonction de la durée de la détention, et ce, à partir de l’introduction de l’immeuble dans le patrimoine du propriétaire.

Ce principe a été dupliqué dans le cas de la SCI. Cela veut dire que lorsque vous achetez des parts dans une société civile immobilière, vous bénéficiez aussi d’un abattement fiscal qui est calculé à partir de la date de souscription ou d’acquisition de vos parts, et ce, indépendamment de la date d’acquisition de l’immeuble.

L’abattement fiscal dévolu aux termes du dispositif est de l’ordre de 6% à partir de la 6ème année de détention des parts jusqu’à la 16ème année. Le taux de la réduction passe ensuite à 4% à partir de la 17ème année de détention des parts jusqu’à la 23ème année. Finalement, jusqu’à la trentième année, vous bénéficiez de 6% d’abattement.

Comme vous pouvez vous en rendre compte, les avantages liés à la création d’une SCI, qu’il s’agisse d’une SCI classique ou d’une SCI familiale, sont pour le moins nombreux. Entre les avantages liés à la gestion et les avantages fiscaux, l’investissement dans une SCI apparaît clairement comme une bonne affaire.